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Die Abnahme am Bau

Veröffentlicht am Mittwoch, 19. Dezember 2018 von RA Johannes Fellner

Für private Bauherrn ist die Bauabnahme meist ein emotionaler Höhepunkt, da der Einzug ins neue Eigenheim bevorsteht. Doch mit der Abnahme sind Rechtsfolgen verbunden, die häufig unterschätzt werden und nicht immer bekannt sind. Daher möchte ich vor allzu früher Freude warnen und darauf hinweisen, worauf private Bauherren achten sollten.

Die Bauabnahme ist nach der Unterzeichnung des Bauvertrags der wichtigste Rechtsakt bei einem Bauvorhaben. Mit Erklärung der Abnahme beginnt für den Bauherrn die Verjährungsfrist für seine Mängelansprüche ( früher: Gewährleistungsansprüche). Diese Frist endet in der Regel fünf Jahre nach Abnahme. Ferner wird die Vergütung des Bauunternehmers fällig. Deshalb empfehle ich regelmäßig, das Bauwerk in jedem Falle auf mögliche Baumängel hin zu überprüfen, am besten durch einen dafür qualifizierten Sachverständigen . Dieser prüft, ob das Bauwerk im Wesentlichen mangelfrei ist und gibt eine Einschätzung dazu ab, ob Abnahmereife gegeben ist. Die rechtsverbindliche Abnahme ist allerdings alleinige Aufgabe des Bauherrn, der Sachverständige wird nur unterstützend tätig. Soll der Sachverständige für den Bauherrn abnehmen, bedarf er einer ausdrücklichen Bevollmächtigung.

Werden wesentliche Mängel festgestellt oder ist das Werk noch nicht im Wesentlichen fertiggestellt, so liegen die Voraussetzungen für eine Abnahmeverweigerung vor. Der Bauherr kann die Abnahme dann so lange verweigern, bis die wesentlichen Mängel behoben sind beziehungsweise die Restleistungen ausgeführt wurden. Die festgestellten Mängel hat der Bauunternehmer innerhalb einer vom Bauherrn zu setzenden Frist zu beseitigen.

Werden keine oder nur geringfügige Mängel festgestellt, ist der Bauherr von Gesetzes wegen zur Abnahme verpflichtet. Dabei sollte der Bauherr aber darauf bestehen, dass die festgestellten Mängel in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen werden und die Abnahme ausschließlich unter dem Vorbehalt der Beseitigung der im Protokoll aufgeführten Mängel erfolgt. Der Vorbehalt ist unbedingt in das Protokoll aufzunehmen ist, um ihn im Falle eines Streits mit dem Bauunternehmer auch beweisen zu können. Denn wer ein Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kannte, ist mit seinen Ansprüchen wegen dieses Mangels später im wesentlichen ausgeschlossen.

Doch auch ohne eine ausdrückliche Erklärung des Bauherrn kann eine Abnahme erfolgen. Zieht man in das neue Eigenheim ein und wohnt dort für mehrere Wochen ohne eine Beanstandung, kann dies rechtlich schon als Abnahme gelten. Es gilt also, eine ungewollte Abnahme zu verhindern, zumal die Bauunternehmen seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 mit der sogenannten Abnahmefiktion einen weiteren „Joker“ in der Hand halten. So können die Unternehmen dem Bauherrn eine, angemessene, Frist zur Abnahme setzen. Allerdings muß diese Frist zwingend in Textform (per E-Mail ist ausreichend) kommuniziert werden und hat der Bauunternehmer den Bauherrn auch über die Rechtsfolgen zu informieren, damit die Abnahmefiktion wirksam wird. Verstreicht die Frist, ohne dass der Bauherr reagiert, gilt das Werk als abgenommen. Der Bauherr kann nur noch mit einer Mangelbehauptung innerhalb der gesetzten Frist die fiktive Abnahme verhindern. Dazu reicht die bloße Beschreibung der Auswirkung eines Mangel (z.B. Putzabplatzung im Sockelbereich ), mögliche Ursachen müssen weder erforscht, noch benannt werden. Auch ist unerheblich, ob es sich um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt. Liegen allerdings tatsächlich keine wesentlichen Mängel vor, bleibt der Bauherr zur Abnahme verpflichtet.
Während bis zur Abnahme der Bauunternehmer die Beweislast für die Mangelfreiheit seiner Werkleistung trägt, kehrt sich diese mit der Abnahme um. Daher rate ich zu einer detaillierten Mangeldokumentation spätestens zur Abnahme, die Aufnahme der Dokumentation in das Abnahmeprotokoll, wie auch die Erklärung der Abnahme unter dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung, sowie einer konkreten Frist zur Mängelbeseitigung. Die Mangeldokumentation sollte das Mangelbild möglichst genau erfassen und in jedem Fall die Örtlichkeit beschreiben.

Wenn der Unternehmer den Mangel beseitigt, hat sich der Aufwand bereits gelohnt. Die Kosten des Sachverständigen können in der Regel vom Bauunternehmer eingefordert werden. Wird der Mangel jedoch nicht innerhalb der Frist beseitigt, kann der Bauherr zur Selbstvornahme greifen und ein anderes Unternehmen damit beauftragen. Dessen Kosten kann er von seinem ursprünglichen Vertragspartner als Vorschuß vorab verlangen oder als Schadensersatz zurückfordern, notfalls gerichtlich.

Johannes Fellner
Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Bau- und Architektenrecht